Wohnungsübergabe Checkliste: Schritt für Schritt

Eine gute Wohnungsübergabe-Checkliste umfasst vier Teile: Vorbereitung (Mietvertrag, Einzugsprotokoll, zwei Ausdrucke des Protokolls, Kamera), Zählerstände mit Zählernummern, einen Rundgang Raum für Raum mit genau beschriebenen Mängeln sowie die Schlüsselübergabe mit Unterschrift beider Seiten. Mieter unterschreiben nur, was stimmt, und sichern Beweise mit Fotos und Zeugen. Ab Rückgabe der Wohnung hat der Vermieter sechs Monate Zeit, Ersatzansprüche geltend zu machen.

Das Wichtigste in Kürze

Eine Wohnungsübergabe besteht aus Zählerständen, einem Rundgang Raum für Raum, der Schlüsselübergabe und einem von beiden Seiten unterschriebenen Protokoll.
Mängel beschreibst du mit Ort, Art und Größe und fotografierst sie mit Zollstock.
Mieter müssen ein vorformuliertes Protokoll nicht unterschreiben; eine Unterschrift kann als Anerkennung von Mängeln gelten.
Ersatzansprüche des Vermieters verjähren nach § 548 BGB sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung.
Die Kaution darf höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten betragen; für die Abrechnung hat der Vermieter in der Regel bis zu sechs Monate.

Inhalt

Wohnungsübergabe-Checkliste: Zeitplan im Überblick
Was du zur Übergabe mitbringst
Der Übergabetermin Schritt für Schritt
Raum-für-Raum-Checkliste zum Abhaken
Einzug und Auszug: Worauf es jeweils ankommt
Rechtliche Eckpunkte für Mieter
Typische Fehler bei der Wohnungsübergabe
Für Vermieter: So wird das Protokoll belastbar
Nach der Übergabe
Häufige Fragen

Wohnungsübergabe-Checkliste: Zeitplan im Überblick

Die meisten Probleme entstehen, weil kurz vor dem Termin alles auf einmal passieren soll. Mit diesem Zeitplan verteilst du die Aufgaben.

Wann	Aufgabe
4–6 Wochen vorher	Mietvertrag auf Renovierungsklauseln prüfen, im Zweifel Mieterverein fragen
3–4 Wochen vorher	Übergabetermin bei Tageslicht vereinbaren, Zwischenablesung für Heizung und Warmwasser anfragen
1–2 Wochen vorher	kleine Schäden beheben, Dübellöcher schließen, Einbauten klären
Vortag	Wohnung leer und besenrein, eigener Rundgang mit Fotos und Zeugen
Am Termin	Zähler, Räume, Schlüssel, Vereinbarungen, Unterschriften
Danach	Kopie des Protokolls ablegen, neue Adresse mitteilen, Kautionsabrechnung im Blick behalten

Wer zieht, hat viele Listen gleichzeitig. Wie du Termine und Aufgaben ohne Chaos planst, beschreibt der Ratgeber Haushalt organisieren mit Vorlagen.

Was du zur Übergabe mitbringst

Mietvertrag und Protokoll vom Einzug
Fotos vom Einzug, falls vorhanden
zwei Ausdrucke des Übergabeprotokolls, für jede Partei einen
Smartphone oder Kamera mit Datumsanzeige
Zollstock, um Kratzer und Flecken zu vermessen
Taschenlampe für Keller, Abstellräume und Zählerkästen
Kugelschreiber und Klemmbrett
alle Schlüssel, inklusive Keller-, Briefkasten- und nachgemachter Schlüssel
möglichst eine Zeugin oder einen Zeugen, die nicht zur Mietpartei gehören

Das Übergabeprotokoll für die Wohnung hat drei Seiten: Parteien, Adresse, Zählerstände für Strom, Gas, Wasser und Heizung sowie Schlüssel; eine Raumtabelle für 13 Räume; übergebene Gegenstände, Vereinbarungen, neue Anschrift und Unterschriften. Der Deutsche Mieterbund bietet ebenfalls ein kostenloses Übergabeprotokoll als PDF an.

Der Übergabetermin Schritt für Schritt

1. Zählerstände ablesen

Fang mit den Zählern an, bevor ihr euch in Details verliert. Notiere für Strom, Gas, Kalt- und Warmwasser sowie Heizkostenverteiler jeweils Zählernummer und Stand. Fotografiere jeden Zähler so, dass Nummer und Stand lesbar sind.

2. Raum für Raum durchgehen

Geht in einer festen Reihenfolge vor, etwa im Uhrzeigersinn vom Flur aus. In jedem Raum prüft ihr Wände und Decken, Boden, Fenster, Türen, Heizkörper und Elektrik. Was in Ordnung ist, bekommt ein „i. O.“, Mängel werden in derselben Zeile beschrieben.

3. Mängel so beschreiben, dass Fremde sie finden

Eine gute Mängelbeschreibung nennt Ort, Art und Größe: „Wohnzimmer, Laminat vor dem Fenster, Kratzer ca. 10 cm“. „Boden zerkratzt“ hilft im Streitfall niemandem. Fotografiere jeden Mangel mit Zollstock daneben und einmal aus der Entfernung, damit man den Ort erkennt.

4. Schlüssel zählen und übergeben

Tragt die Zahl aller Schlüssel nach Art ein: Haustür, Wohnung, Keller, Briefkasten. Fehlt ein Schlüssel, gehört das ins Protokoll. Laut Berliner Mieterverein müssen alle Schlüssel spätestens am Morgen nach Ende der Mietzeit beim Vermieter sein.

5. Vereinbarungen mit Frist festhalten

Wird vereinbart, dass ein Mangel noch beseitigt wird, schreibt ihr dazu, wer was bis wann erledigt. Auch übernommene Gegenstände, etwa eine Küche oder Lampen, gehören auf Seite 3. Fließt dafür Geld, quittiert ihr den Betrag mit der Quittungsvorlage mit Betrag in Worten.

6. Erst lesen, dann unterschreiben

Unterschreib nichts, dem du nicht voll zustimmst. Der Berliner Mieterverein weist darauf hin, dass eine Unterschrift als Anerkennung von Mängelbeseitigungspflichten gewertet werden kann und dass man ein vorformuliertes Vermieterprotokoll nicht unterschreiben muss. Bist du mit einem Punkt nicht einverstanden, vermerke deine abweichende Sicht direkt im Protokoll.

Raum-für-Raum-Checkliste zum Abhaken

Bereich	Darauf achtest du
Wände und Decken	Risse, Flecken, Dübellöcher, Schimmel, Feuchtigkeit
Böden	Kratzer, Druckstellen, Flecken, lose Leisten
Fenster und Rollläden	Glas, Griffe, Dichtungen, Gurte, Fensterbänke
Türen	Schlösser, Klinken, Zargen, Beschädigungen
Heizkörper	Thermostatköpfe, Lack, Undichtigkeiten
Elektrik	Steckdosen, Schalter, Abdeckungen, Lampenanschlüsse
Bad	Fugen, Silikon, Armaturen, Abfluss, Spiegel, Lüfter
Küche	Einbauküche und Geräte, falls mitvermietet; Spüle, Abzug
Rauchwarnmelder	vorhanden, funktionsfähig, unbeschädigt
Balkon, Keller, Dachboden	geräumt, sauber, keine zurückgelassenen Gegenstände
Briefkasten und Klingel	Namensschild entfernt oder getauscht

Für eine Inventarliste, etwa bei möblierten Wohnungen, eignet sich die leere Tabelle mit eigener Kopfzeile mit Spalten für Gegenstand, Anzahl, Zustand und Bemerkung.

Einzug und Auszug: Worauf es jeweils ankommt

	Einzug	Auszug
Ziel	Zustand bei Mietbeginn festhalten	Rückgabe im vertragsgemäßen Zustand belegen
Wer profitiert	vor allem Mieter: Altmängel sind dokumentiert	beide: Streit um Schäden wird seltener
Wichtigster Punkt	jeden vorhandenen Mangel aufschreiben	Vergleich mit dem Einzugsprotokoll
Zähler	Startwerte für die eigenen Verträge	Endwerte für Abrechnungen
Danach	Mängelbeseitigung schriftlich anfordern	Kautionsabrechnung abwarten

Beim Einzug lohnt sich besondere Gründlichkeit. Was dann nicht im Protokoll steht, ist beim Auszug schwer als Altschaden zu beweisen.

Rechtliche Eckpunkte für Mieter

Hinweis: Die folgenden Punkte sind allgemeine Informationen und keine Rechtsberatung. Was in deinem Fall gilt, hängt vom Mietvertrag ab. Lass dich im Zweifel vom örtlichen Mieterverein oder einer Rechtsanwältin für Mietrecht beraten.

Geräumt und mit allen Schlüsseln: Die Wohnung ist vollständig geräumt zurückzugeben, auch Keller und Dachboden.
Schönheitsreparaturen nur mit wirksamer Klausel: Laut Berliner Mieterverein trägt sie grundsätzlich der Vermieter. Ohne wirksame Klausel genügt es, besenrein zu übergeben, Dübellöcher zu verschließen und Teppiche zu reinigen.
Normale Abnutzung ist abgegolten: Gebrauchsspuren durch vertragsgemäßes Wohnen musst du nicht beseitigen, echte Schäden schon.
Sechs Monate Verjährung: Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen verjähren nach § 548 BGB in sechs Monaten ab Rückgabe.
Kaution: Sie darf nach § 551 BGB höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten betragen. Für die Abrechnung billigen Gerichte dem Vermieter laut Berliner Mieterverein in der Regel bis zu sechs Monate zu. Steht nur die Nebenkostenabrechnung aus, darf er einen angemessenen Teil zurückhalten, nicht die ganze Kaution.

Typische Fehler bei der Wohnungsübergabe

Fehler	Folge	Besser so
Termin am Abend	Mängel im Kunstlicht übersehen	Übergabe bei Tageslicht
Protokoll nur beim Vermieter	keine eigene Kopie als Beleg	zwei Exemplare, beide unterschrieben
Ungenaue Beschreibungen	Streit, was gemeint war	Ort, Art und Größe angeben
Keine Fotos	Aussage gegen Aussage	jeden Raum und Mangel fotografieren
Vorschnell unterschrieben	Unterschrift als Anerkenntnis gewertet	abweichende Sicht vermerken
Zähler vergessen	Schätzwerte in der Abrechnung	Zählernummer und Stand mit Foto
Ohne Zeugen	Beweisnot im Streit	neutrale Begleitperson mitnehmen

Für Vermieter: So wird das Protokoll belastbar

Auch Vermieter profitieren von einem genauen Protokoll, denn wegen der kurzen Verjährung müssen Ansprüche schnell und konkret benannt werden. Beschreib Mängel sachlich, ohne Bewertung, und lass beide Seiten jede Seite abzeichnen. Gib der Mietpartei sofort ein unterschriebenes Exemplar. Fehlende Schlüssel und vereinbarte Nacharbeiten gehören mit Frist ins Protokoll.

Nach der Übergabe

Leg Protokoll und Fotos gemeinsam ab, digital und auf Papier. Melde dich innerhalb von 14 Tagen am neuen Wohnort an, wie es die Umzugs-Checkliste der Verbraucherzentrale nennt. Für die Endreinigung hilft eine Aufgabenliste wie im Ratgeber Putzplan erstellen. Zahlt der Vermieter die Kaution per Überweisung zurück, gibst du ihm deine IBAN; was auf einem Überweisungsträger steht, erklärt der Ratgeber Überweisungsträger ausfüllen.

Weitere Listen für Umzug, Haushalt und Termine findest du im Überblick Haushalt organisieren und unter Planer und Listen zum Ausdrucken.

Häufige Fragen

Ist ein Übergabeprotokoll Pflicht?

Gesetzlich vorgeschrieben ist es nicht. Es ist aber das wichtigste Beweismittel für den Zustand der Wohnung und schützt beide Seiten vor späterem Streit.

Was bedeutet besenrein?

Die Wohnung ist geräumt und grob gereinigt: gefegt oder gesaugt, ohne Müll und grobe Verschmutzungen. Eine Grundreinigung mit Fensterputzen ist damit nicht gemeint, sofern der Mietvertrag nichts anderes wirksam regelt.

Was tun, wenn der Vermieter nicht zur Übergabe kommt?

Der Berliner Mieterverein rät, die Wohnung mit eigenen Zeugen zu dokumentieren und die Schlüssel nachweisbar zu übergeben, etwa per Boten mit Bestätigung oder per Einschreiben mit Rückschein.

Darf der Vermieter nach der Übergabe noch Mängel nachreichen?

Ja, innerhalb der Verjährungsfrist von sechs Monaten nach Rückgabe. Ein genaues, unterschriebenes Protokoll macht es aber schwer, später Schäden zu behaupten, die dort nicht stehen.

Wer darf als Zeuge mitkommen?

Am besten eine Person, die nicht selbst Mietpartei ist, zum Beispiel eine Freundin oder ein Nachbar. Mitmieter sind als Zeugen weniger überzeugend, weil sie selbst betroffen sind.

Wohnungsübergabe-Checkliste: Ablauf, Protokoll und Rechte für Mieter